Een volledig asbestattest beschermt iedereen (tegen claims)

5 nov

Waarom een volledig asbestattest geen detail is

Een asbestattest dat iets vergeet, is geen goedkope keuze maar een uitgestelde rekening. Ontdekt een koper na de aankoop asbest dat niet op het attest stond, dan zoekt hij vaak iemand om de kosten op te verhalen: de verkoper, de makelaar, de notaris of de asbestdeskundige die het attest opmaakte.

Sinds de invoering van het verplichte attest in november 2022 zijn al meer dan 500.000 attesten afgeleverd in Vlaanderen. Een gepubliceerde uitspraak over de aansprakelijkheid van een asbestdeskundige voor een onvolledig attest hebben wij bij het schrijven van dit artikel niet gevonden. Over asbest als verborgen gebrek bestaat wel duidelijke rechtspraak, en die toont hoe groot de bedragen kunnen worden.

In dit artikel leggen we uit wat er juridisch op het spel staat, wie aangesproken kan worden en hoe je een goede asbestdeskundige vindt. Want alleen een gecertificeerde deskundige kan het attest opmaken, en de kwaliteit van zijn werk bepaalt hoe goed iedereen beschermd is.

Wat zegt de wet?

Wie in Vlaanderen een gebouw van vóór 2001 verkoopt, moet de koper uiterlijk bij het ondertekenen van het compromis een geldig asbestattest bezorgen. Gebeurt dat niet, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen (Desdalex, art. 33/14 Materialendecreet).

Verplicht bij verkoop: sinds 23 november 2022, voor gebouwen gebouwd vóór 2001.
Gemeenschappelijke delen van een gebouw met één eigenaar en meerdere wooneenheden: verplicht bij verkoop sinds 1 mei 2025.
Gemeenschappelijke delen van een VME: attest nodig uiterlijk op 31 december 2026.
Alle gebouwen van vóór 2001: attest nodig tegen 2032, ook zonder verkoop.
Geldigheid: 10 jaar bij eindconclusie asbestveilig, 5 jaar bij niet-asbestveilig.
Wie maakt het op: enkel een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI).
Werkwijze: volgens inspectieprotocol 2 (IP2), van kracht sinds 3 november 2025.

Belangrijk om te onthouden: asbestveilig betekent niet asbestvrij. Het standaardonderzoek is visueel en niet-destructief. Asbest dat verborgen zit in muren, vloeren of onder bekledingen valt daar in principe buiten, tenzij er een aanvullend onderzoek wordt uitgevoerd.

Asbest als verborgen gebrek: wat zegt de rechtspraak?

Ontdekt een koper na de aankoop asbest dat hij niet kon zien, dan kan hij de verkoper aanspreken voor een verborgen gebrek (art. 1641 oud Burgerlijk Wetboek). Hij kan dan kiezen: de verkoop laten ontbinden en de koopprijs terugvragen, of de woning houden met een prijsvermindering (art. 1644 oud Burgerlijk Wetboek).

Rechters passen dat ook toe op asbest. Het hof van beroep te Gent oordeelde dat asbestplaten achter de gevelsteen van een woning een verborgen gebrek waren. De kopers hadden de makelaar uitdrukkelijk gevraagd of er asbest aanwezig was, en dat volstond volgens het hof als onderzoek van hun kant.

Beschermt de exoneratieclausule de verkoper?

Meestal staat in het compromis en de akte een clausule die de verkoper vrijstelt van verborgen gebreken. Die werkt alleen voor een verkoper te goeder trouw. Wist de verkoper van het asbest en zweeg hij, dan valt die bescherming weg. Bij een professionele verkoper wordt vermoed dat hij het gebrek kende.

Een voorbeeld uit de praktijk

VRT NWS bracht in 2025 het verhaal van een koppel uit Snellegem dat zijn woning in 2021 verkocht voor 324.500 euro, toen een asbestattest nog niet verplicht was. Na de verkoop werd asbest gevonden. De rechter ontbond de verkoop in 2022 en het hof van beroep bevestigde dat in 2024. De rechtbank zag geen bewijs dat de verkopers het asbest kenden, maar de exoneratieclausule was volgens de rechter niet duidelijk genoeg geformuleerd. De verkopers moesten het volledige bedrag met intresten terugbetalen en daagden ook hun notaris voor de rechter, voorlopig zonder succes (VRT NWS).

De les: een procedure over asbest trekt snel alle betrokken partijen mee, en de bedragen gaan over de volledige koopprijs, niet over een paar duizend euro saneringskosten.

Wie kan de koper aanspreken?

De koper kan niet iedereen op dezelfde grond aanspreken. Alleen tegenover de verkoper gaat het echt over verborgen gebreken; bij de andere partijen moet de koper een fout bewijzen.

Verkoper: aansprakelijk op grond van de vrijwaring voor verborgen gebreken, als het asbest een verborgen gebrek is en de exoneratieclausule niet speelt, bijvoorbeeld omdat de verkoper het wist.
Asbestdeskundige: tegenover de verkoper via het contract, tegenover de koper via buitencontractuele aansprakelijkheid. Hij is aansprakelijk als hij miste wat een zorgvuldige deskundige binnen het inspectieprotocol had moeten vaststellen, of iets ten onrechte als asbestvrij aanduidde.
Vastgoedmakelaar: aansprakelijk op grond van zijn informatieplicht, als hij wist van asbest en zweeg of onjuiste informatie gaf. Hij moet niet zelf op zoek naar verborgen gebreken.
Notaris: beroepsaansprakelijkheid, als hij een fout maakte, bijvoorbeeld door een ontbrekend of ongeldig attest niet op te merken.

Voor de asbestdeskundige is het cruciaal om te weten dat hij een inspanningsverbintenis heeft, geen resultaatsverbintenis. Hij moet alle waarneembare asbestverdachte materialen identificeren en waar nodig bemonsteren. Hij is niet aansprakelijk voor asbest dat hij met een correct uitgevoerd standaardonderzoek niet kon zien.

Sinds 1 januari 2025 geldt het nieuwe Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek over buitencontractuele aansprakelijkheid. Het schaft onder meer de zogenaamde quasi-immuniteit van uitvoeringsagenten af. Juristen zien daarin een verruiming van de mogelijkheden om dienstverleners rechtstreeks aan te spreken. Hoe rechters dat zullen toepassen op asbestdeskundigen, moet nog blijken.

Naast de rechtbank kan een koper of verkoper ook klacht indienen over een attest. Eerst spreekt hij de asbestdeskundige aan; levert dat niets op, dan kan hij een klacht indienen via OVAM. De certificatie-instelling van de deskundige onderzoekt dan of er fouten gemaakt zijn.

En de asbestdeskundige? Wat we wel en niet weten

Voor zover wij konden nagaan, is er nog geen gepubliceerde Belgische uitspraak over de aansprakelijkheid van een asbestdeskundige voor een onvolledig Vlaams asbestattest. Dat betekent niet dat er geen zaken lopen: veel vonnissen worden nooit gepubliceerd, en procedures over verborgen gebreken duren vaak jaren.

Toch is de verwachting dat de deskundige vaker in beeld komt. Een verkoper te goeder trouw is vaak beschermd door de exoneratieclausule. Een koper die met saneringskosten zit, zoekt dan een andere partij, en een asbestdeskundige is doorgaans verzekerd en heeft een schriftelijk attest afgeleverd waaraan zijn werk getoetst kan worden.

De beste bescherming voor iedereen is dus vooraf: een deskundige die grondig werkt, voldoende bemonstert en zijn beperkingen helder en volledig noteert.

Waarom risico nemen? Zo vind je een goede asbestdeskundige

Alleen een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie (ADI) mag een asbestattest opmaken. Maar gecertificeerd zijn ze allemaal; het verschil zit in hoe grondig ze werken. Met deze tips kies je een deskundige die je niet later in de problemen brengt.

Controleer het certificaat. In de lijst van OVAM zie je welke bedrijven attesten mogen opmaken.
Vraag rond bij vrienden, familie of buren die al een attest lieten maken. Een persoonlijke ervaring zegt veel.
Lees online reviews. Let vooral op wat mensen zeggen over grondigheid, uitleg en bereikbaarheid na het bezoek.
Kijk hoe lang het bedrijf al bestaat en welke ervaring de deskundige heeft met asbest en bouwmaterialen.
Vraag een offerte met duidelijke informatie: wat is inbegrepen, hoeveel staalnames en labo-analyses, de retributie van OVAM, verplaatsing en de termijn waarin je het attest krijgt.
Stel vragen vóór je tekent. Hoe verloopt de inspectie? Welke ruimtes moeten bereikbaar zijn? Wat als iets niet geïnspecteerd kan worden? Is een aanvullend onderzoek mogelijk als je wil verbouwen?
Ga niet automatisch voor de goedkoopste. De Vlaamse overheid raadt aan om meerdere offertes te vragen en te vergelijken. Vergelijk dan wat er precies in zit, niet alleen het eindbedrag.

Staalnames horen erbij

Sinds het nieuwe inspectieprotocol (IP2) van november 2025 moet de deskundige veel meer bemonsteren. Voor sommige materialen, zoals pleisterwerk, crepi, spuitlagen en thermische isolatie rond leidingen, is een staalname altijd verplicht. Een offerte die opvallend goedkoop is omdat er weinig of geen labo-analyses in zitten, is dus vaak niet realistisch of leidt later tot extra kosten.

Wat je zelf kan doen

Zorg dat alle ruimtes bereikbaar zijn: zolder, kelder, kruipruimte, technische ruimtes, bijgebouwen. Elke ruimte die niet bereikbaar is, wordt een beperking op het attest.
Geef de deskundige alle informatie die je hebt: bouwjaar, verbouwingen, plannen en facturen van werken.
Lees als koper niet alleen de eindconclusie, maar ook de beperkingen en adviezen.

Bij Sels Consult maken we attesten die verder gaan dan het minimum: grondig, met voldoende staalnames, duidelijke beperkingen en praktische adviezen. Zo weet iedereen bij de verkoop waar hij aan toe is.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies. Voor een concreet geschil raadpleegt u best een advocaat.

Veelgestelde vragen

Is een asbestattest verplicht bij verkoop?

Ja, in Vlaanderen sinds 23 november 2022 voor gebouwen gebouwd vóór 2001. De koper moet het ten laatste krijgen bij de ondertekening van het compromis.

Wat als er geen attest is bij het compromis?

Dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Daarnaast riskeert de verkoper een boete.

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Tien jaar als de eindconclusie asbestveilig is, vijf jaar als ze niet-asbestveilig is. De vervaldatum staat op het voorblad.

Betekent asbestveilig dat er geen asbest is?

Nee. Asbestveilig betekent dat de aanwezige asbestmaterialen in goede staat zijn en bij normaal gebruik geen direct risico vormen. Er kan ook asbest verborgen zitten op plaatsen die bij een niet-destructief onderzoek niet zichtbaar zijn.

Wat is een beperking op een attest?

Een plaats of onderdeel dat de deskundige niet of onvoldoende kon inspecteren, bijvoorbeeld een afgesloten kelder of een dak dat niet veilig bereikbaar was. Het attest vermeldt dat uitdrukkelijk. Hoe concreter de beschrijving, hoe beter koper en verkoper weten waar ze aan toe zijn.

De koper vindt na de aankoop asbest dat niet op het attest staat. Wat nu?

Eerst wordt bekeken of het asbest bij een correct standaardonderzoek zichtbaar had moeten zijn. Zat het verborgen in een muur of vloer, dan valt het meestal buiten de opdracht. Was het wel waarneembaar, dan kan de koper de deskundige aanspreken, klacht indienen via OVAM, of de verkoper aanspreken op grond van verborgen gebreken.

Is de asbestdeskundige dan altijd aansprakelijk?

Nee. Hij heeft een inspanningsverbintenis: hij moet doen wat een zorgvuldige deskundige volgens het inspectieprotocol zou doen. Hij is niet aansprakelijk voor asbest dat binnen een correct onderzoek niet te zien was. Een goed gedocumenteerd attest met heldere beperkingen is daarbij zijn beste bewijs.

Kan de verkoper zich beschermen?

Deels. Een exoneratieclausule beschermt een verkoper te goeder trouw, op voorwaarde dat ze duidelijk geformuleerd is. Wie wist van asbest en het niet meldde, is niet beschermd. Een volledig attest en eerlijke informatie aan de koper verkleinen het risico het meest.

Kan ik meer laten onderzoeken dan het minimum?

Ja. U kunt een aanvullend onderzoek vragen bovenop het standaardonderzoek, bijvoorbeeld als er renovatie gepland is. Dat kost meer, maar geeft meer zekerheid.

Moet de deskundige stalen nemen?

Sinds het inspectieprotocol IP2 (november 2025) in de meeste gevallen wel. Voor bepaalde materialen, zoals pleisterwerk, crepi, spuitlagen en thermische isolatie, is een staalname altijd verplicht. Houd daar rekening mee als je offertes vergelijkt.

Hoe kies ik een goede asbestdeskundige?

Controleer het certificaat in de lijst van OVAM, vraag rond bij vrienden of familie, lees reviews, kijk hoe lang het bedrijf bestaat en vraag een duidelijke offerte. Stel vragen over de werkwijze en kies niet blind voor de goedkoopste.

Waar kan ik terecht met een klacht over een attest?

Spreek eerst de deskundige aan die het attest opmaakte. Biedt dat geen oplossing, dan dient u een klacht in via het formulier van OVAM. De certificatie-instelling van de deskundige onderzoekt de klacht.

Bestaat er al rechtspraak over de aansprakelijkheid van asbestdeskundigen?

In België vonden wij bij het schrijven van dit artikel nog geen gepubliceerde uitspraak over het Vlaamse asbestattest. Over asbest als verborgen gebrek bestaat wel rechtspraak, waarbij verkopen werden ontbonden en verkopers de volledige koopprijs moesten terugbetalen.